Dessa dagar pågår det många projekt som kan samlas under begreppet ROT-projekt. Graden av ROT varierar dock och kan i princip bestå från ett begränsat stambyte till att det blir en komplett modernisering av ett flerbostadshus med en ökad livslängd på ytterligare 30–50 år. 1980 släppte Peps Persson skivan Rotrock och frågan är om någon ens då kände till begreppet ROT, eller var det bara Peps som var förutseende? Att prata brandteknisk bygg- och installationsteknik med Peps är kanske ingen bra idé, men med en klok och bra utgångspunkt inför ROT-projekt kan många misstag undvikas och projekten kan genomföras på ett bra sätt. Läs hela artikeln här som pdf.
DET HANDLAR OM R OCH INTE OM ROT
Det kan låta märkligt men en stor andel av de hus som i dag behöver genomgå en ROT, renovering, ombyggnad och tillbyggnad, skulle kunna benämnas något helt annat som projekt. Varför ROT? Ett R är fullt tillräckligt, för det är vad det i många fall handlar om. Begreppet R-projekt är inte lika etablerat, ännu, men kanske kommer det att bli det, åtminstone när det rör sig om en renovering. I denna artikel kommer denna benämning att användas. Låt oss kalla det för vad det är, R – som i renovering; som när vi renoverar stabila flerbostadshus från 1950–70-talet i syfte att kunna fungera ytterligare tre till fem årtionden som fullvärdiga byggnader.
Oftast vill man dock lite mer i ett R-projekt. Kraven, med all rätt, på energieffektivisering, trygghet, komfort har ökat och att hantera detta i samband med en omfattande renovering är ofta klokt och ekonomiskt effektivt. Att kalla detta per definition ombyggnad, eller än värre tillbyggnad, vore formellt fel. Det är fortfarande ett R-projekt. Jag anser det viktigt att använda rätt benämning, speciellt när det kommer till hur aktuella myndighetskrav ska uppfyllas. Att hänföra ett projekt till ombyggnad innebär i princip att formella nybyggnadskrav ska uppfyllas, och kan komma att omfatta hela byggnaden. Till skillnad mot en renovering, som kan hänföras till ändring, och ger en hänvisning till de föreskrifter som gäller just ändring enligt Boverkets byggregler, BBR, och avsnitt 5:8. Den ändrade delen hamnar då i fokus och med de aktuella krav som då kan ställas på just den ändrade delen.
I många fall är det en ordentlig upprustning och modernisering som eftersträvas där de boende kan både se och uppleva skillnaden mellan före och efter renoveringen. R-projekt kan som tidigare nämns utgöras av ett stambyte med tillhörande badrumsrenovering men det är vanligare att fler åtgärder omfattas. Idag skulle man kunna påstå att ett normalt R-projekt omfattas av följande:
■ stambyte, kök och badrum
■ renovering våtrum och kök
■ byte el/tele
■ förbättring ventilation, i varierande grad
■ ytskiktsrenovering inom lägenhet och i trapphus
■ byte av lägenhetsdörrar
■ modernisering av källare
Generellt sett är ovanstående det som oftast återkommer. Ytterligare som kan tillkomma är: byte av yttertak, tilläggsisolering av fasad med tillhörande fönsterbyte samt balkongrenoveringar. Med det sistnämnda börjar man närma sig ”nytt hus”, men likväl, vi står fortfarande vid begreppet renovering, formellt sett benämnt underhåll eller ändring.
I vissa fall tillskapas nya lägenheter, i källare eller på vind. Dessa behandlas inte ytterligare i denna artikel. Utgångspunkten för dessa ytors kravnivå är de krav som återges i BBR, avsnitt 5:1–5:7 för den ändrade delen och givetvis beaktande av byggnadens förutsättningar.
UTGÅNGSPUNKTEN
Vid alla projekt är det husets förutsättningar som ska utgöra grunden för renoveringsbehovet. Men ofta är omfattningen och utförandet kopplat till ekonomin hos fastighetsägaren. Det är svårbedömt vad som styr mest men normalt sett kanske det är en balans mellan dessa båda element. Det är klart att man ofta vill göra mer i samband med en renovering men ekonomin hos fastighetsägaren kan begränsa omfattningen på R-projektet. Slutligen måste det finnas en bäring rent ekonomiskt i de investeringar som görs över tiden. Många beställare är i dag fullt medvetna om denna ekonomisk-tekniska balans. Det som dock är viktigt är att det också förmedlas till projektet och att både konsultgrupp och entreprenörer är medvetna om förhållandena och projektets ambitionsnivå.
Med huset som en grund skapas dock en bra plattform för att ta beslut. Med en bra konsultgrupp, bestående av både gammal erfarenhet och modern kunskap, så finns det bra förutsättningar att optimera relevanta åtgärder. Med en klok beställare med tydliga direktiv kopplat till teknik, ekonomi och tid är oftast en god väg lagd fram till ett bra slutresultat.
KVARBOENDE – NEJ TACK
Beroende på var i Sverige fastigheten är belägen, tillgängliga lägenhetsvakanser etc, närliggande etableringsytor för evakueringsbostäder så varierar möjligheterna till att välja kvarboende eller ej.
Rent brandtekniskt ska kvarboende undvikas. Generellt sett är det en omöjlighet att uppfylla ett acceptabelt brandskydd med kvarboende i lägenheterna genom projektets alla skeden. Det spelar ingen roll hur mycket tid och kraft som läggs på säkerhetshöjande åtgärder. Det blir aldrig bra. Likväl genomförs dessa projekt och hittills har det gått bra. Det är dock en tidsfråga innan någonting mindre bra inträffar. Det spelar i grunden ingen roll om hyran är halverad under renoveringsperioden och att man kompenserar de boende med både det ena och det andra. De boende har inte en acceptabel brandsäkerhet. Men en enkel grundläggande kunskap i byggnadstekniskt brandskydd kan man ge rött kort till samtliga R-projekt med kvarboende. Tyvärr. Ett krasst konstaterande som många väljer att blunda för. Givetvis av praktiska skäl då bristen på lägenhetsvakanser i många fall är tydlig.
I sammanhanget torde ett renoveringsprojekt kunna bedrivas betydligt mer rationellt utan kvarboende och genomföras med både högre kvalitet och tempo för alla inblandade. Det kan i vissa fall vara värt att beakta denna optimering när man ska värdera tillfälliga ersättnings-boenden och kostnaderna för dessa. I andra vågskålen, med kvarboende, måste man beakta extra åtgärder som blir nödvändiga samt den fördröjning som detta kan innebära…..Läs hela artikeln här som pdf.
CHRISTIAN STÅLEKER
Brandingenjör, Brandkonsulten
Kjell Fallqvist AB.
