Nya tingsrättsavgörande avseende förhandsavtal

20 September 2019   Genom så kallade förhandsavtal finns en möjlighet för köpare och bostadsrättsföreningar att avtala om framtida förvärv av bostadsrätter. Förfarandet är formbundet och regleras i bostadsrättslagen och avtal som strider mot de uppställda kraven är ogiltiga. I korthet innebär avtalen att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som i sin tur är skyldig att förvärva densamma. Läs hela artikel som pdf här 

I takt med åtstramade lånevillkor och en sviktande bostadsmarknad har det blivit vanligare att förhandstecknare försöker ta sig ur ingångna förhandsavtal. Avtalen är emellertid bindande och för att komma ur ett ingånget förhandsavtal krävs att förhandstecknaren kan påvisa att avtalet brister i formkraven och således är ogiltigt, alternativt att upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, vilket ger förhandstecknaren rätt att frånträda avtalet.

Praxis på området är relativt mager men det har på senare tid blivit allt vanligare att frågor gällande förhandsavtal prövas i domstol. I ett uppmärksammat avgörande meddelat av Stockholms tingsrätt den 21 juni 2018 (T 1893-18) konstaterade tingsrätten att en person som ingått ett förhandsavtal hade rätt att frånträda avtalet bland annat då upplåtelsen blivit försenad med sex veckor och att förseningen berodde på försumlighet från föreningens sida. Avgörandet skapade av förståeliga skäl en stark oro bland exploatörer i det att de redan vid förhållandevis små förseningar riskerade att tappa köpare och ställde således höga krav på dem att hålla de tidpunkter som det avtalas om. Domen överklagades men innan den kom att prövas av högre rätt träffade parterna en förlikning, varför den inte kan ge vägledning eller liknande.

Frågan om försening och försummelse har nu åter varit föremål för prövning i två färska tingsrättsavgöranden, dels i Nacka tingsrätt och dels i Solna tingsrätt.

I det förstnämnda fallet (Nacka tingsrätt, T 3023-18, dom meddelad den 29 april 2019) ansåg tingsrätten att förhandstecknarna haft rätt att häva ett ingånget förhandsavtal med hänvisning till att upplåtelsen försenats. Parterna hade ingått förhandsavtal i mars 2017 med preliminär upplåtelse i augusti 2017. Datum för upplåtelsen och tillträde kom sedermera att ändras och upplåtelse beräknades ske tidigast under våren/sommaren 2018. Avtalet hävdes av förhandstecknarna i april 2018.

Föreningen menade att parterna kommit överens om en förlängning, alternativt att förhandstecknarna genom passivitet eller konkludent handlande blivit bundna av de nya upplåtelse- och tillträdestidpunkterna som föreningen hade aviserat, varför det inte förelåg någon försening överhuvudtaget. Vidare gjorde föreningen gällande att reklamation inte skett i tid. Förhandstecknarna bestred föreningens påståenden.

Tingsrätten ansåg inte att föreningen kunnat visa att parterna hade träffat någon överenskommelse om några andra tidpunkter för upplåtelse och tillträde än de som framgick av förhandsavtalet. Inte heller nådde föreningen någon framgång med reklamationsinvändningen. Tingsrätten konstaterade kort att varken bostadsrättslagen eller förhandsavtalet ger stöd för att part måste göra en reklamation för att kunna göra hävning gällande.

Sammantaget kunde tingsrätten alltså konstatera att föreningen vid tidpunkten för förhandstecknarnas hävning var flera månader försenade med upplåtelsen och i vart fall tio veckor försenade med tillträdet. Detta ansågs inte vara inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelse i förhandsavtalet. Förseningen ansågs vidare bero på försummelse från föreningens sida. Föreningen hade framfört att förseningen berott på att markarbetena varit komplicerade och dragit ut på tiden, bygglovsprocessen samt kommunens krav kring parkeringar. Tingsrätten tog här fasta på uttalanden i förarbetena till bostadsrättslagen att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge inte dröjsmålet beror på förhandstecknaren själv. Det föreningen fört fram saknade därför enligt tingsrätten betydelse vid bedömning av försummelsen.

I det andra målet (Solna tingsrätt, T 6973-18, dom meddelad den 27 maj 2019) ansåg tingsrätten att förhandstecknaren inte haft rätt att häva ett ingånget förhandsavtal med hänvisning till att upplåtelsen försenats. Förhandsavtal hade tecknats i december 2015, med beräknad tid för upplåtelse fjärde kvartalet 2017. Förhandstecknaren erbjöds möjlighet att teckna upplåtelseavtal i februari 2018, men valde då istället att frånträda förhandsavtalet med hänvisning till förseningen.

Även i detta fall var frågan om förhandstecknarens passivitet med avseende på föreningens avisering av ändrad tid för upplåtelse uppe för bedömning, och i likhet med föregående avgörande ansåg tingsrätten att detta saknade betydelse för tillämpningen av den aktuella bestämmelsen i bostadsrättslagen. Upplåtelse skulle således skett under sista kvartalet 2017 i enlighet med vad som framgick av förhandsavtalet, dvs. senast den 31 december 2017. Då förhandstecknaren erbjöds att ingå upplåtelseavtal den 27 februari 2018 kunde tingsrätten konstatera att förseningen uppgått till åtta veckor och två dagar.

Gällande förseningen som sådan konstaterade tingsrätten bland annat att vid nyuppförande av större byggnader, såsom förevarande byggnad, krävs det en relativt lång projekterings- och byggtid. Olika omständigheter kan tillstöta som gör det svårt att hela vägen hålla den avsedda färdigställandetidpunkten.

Även med beaktande av förarbetsuttalanden om att uttrycket ”skälig tid” är avsett att tolkas tämligen restriktivt ansåg tingsrätten att även förhandstecknaren vid en så lång byggprocesstid som det nu var fråga om, bör ha beredskap för att en viss begränsad försening i upplåtelsen kan komma att uppstå, samt att om information om förseningen lämnats till förhandstecknaren i god tid, så borde begränsade förseningar i sig endast i mindre mån kunna medföra men för en förhandstecknare.

Med hänsyn till förutsättningarna för det aktuella byggprojektet med lång produktionstid ansåg tingsrätten sammantaget att en försening om drygt åtta veckor inte inneburit att upplåtelsen skett senare än vad som kan betecknas som ”inom skälig tid” i den mening som avses i bostadsrättslagen. Vidare konstaterade tingsrätten att graden av försumlighet från föreningens sida varit begränsad i detta fall.

Oaktat att utgången blev olika i de båda fallen (vilket inte kan anses anmärkningsvärt givet skillnaden i graden av försening) kan konstateras att tingsrätterna i båda fall lyfter fram konsumentaspekten och tar fasta på förarbetsuttalanden om att ”skälig tid” är avsett att tolkas restriktivt. Även om Solna tingsrätt således accepterade en längre försening än den som var uppe för prövning i Stockholms tingsrätt förra sommaren (åtta mot sex veckor) finns alltjämt all anledning för exploatörer att vara varsamma och säkerställa att utlovade upplåtelsetider upprätthålls. En annan lärdom är att det sannolikt inte räcker med att informera förhandstecknarna om att upplåtelsen kommer att försenas om man vill kunna förlita sig på detta, utan i så fall krävs en uttrycklig accept på förlängningen från förhandstecknarna.

Det är också viktigt att erinra att det alltjämt är fråga om tingsrättsavgöranden utan egentlig vägledande betydelse. Båda målen är dock överklagade till högre rätt och då frågeställningen är av stor betydelse både för exploatörer och köpare finns goda förhoppningar om att prövningstillstånd kommer meddelas och att hovrätten därefter bringar mer klarhet i detta.

Avslutningsvis kan noteras att Svea hovrätt den 7 maj 2019 (T 3860-19) meddelat prövningstilltillstånd avseende ett tidigare tingsrättsavgörande (Stockholms tingsrätts dom den 7 mars 2019 i mål T 5260-18). Det målet rörde bland annat frågan om ogiltigförklarande av förhandsavtal på grund av bristande formbundenhet, där tingsrätten dömde till föreningens fördel.  Vi får anledning att återkomma till detta när hovrätten prövat frågan. Läs hela artikel som pdf här