I Tyskland är de boende byggherrar

Februari 24, 2016 Tyskland står i fokus för utblicken i detta nummer, närmare bestämt den pittoreska staden Tübingen i sydvästra Tyskland. I fem stadsdelar har en byggherremodell där boende går samman för att låta bygga hus i så kallade baugemeinschaften eller baugruppen tillämpats. En modell som intresserar medborgare i Sverige som hellre vill ta över rodret själva för bostadsbyggandet än att låta byggindustrin diktera villkoren. Nyckeln för att lyckas har kommunerna. Läs hela artikeln här som pdf.

Text: Helena Thorén Foto: Staffan Schartner

Det byggs för dyrt och för lite i Sverige. Kanske är det därför byggemenskaper börjar dyka upp lite här och var i landet. Först i Sverige var ekobyarna ibland annat Björkhagen i Stockholm och i Jönköping. Byarna byggdes under 1990-talet på uppdrag av de boende, sammanlagt ett 70-tal bostadsrätter. I Malmö byggdes 2009 Urbana Villor, fem enfamiljshus med trädgård staplade på varandra. I två flyttade arkitekterna som ritat husen själva in. På Brännö i Göteborgs skärgård byggdes 2013 sju lägenheter varav tre såldes till personer utanför gruppen. Idag planeras byggprojekt av boende på ett tiotal platser från norr till söder. Ett exempel är Malmberget som på samma sätt som Kiruna måste flytta staden på grund av gruvan. Kommunen säger sig vilja sälja mark till byggrupper. Ett annat exempel är Herrljunga där planeras för 15 naturnära lägenheter av en byggrupp.
Göteborgs stad har fångat uppallmänhetens intresse och i höstas hölls Sveriges första byggemenskapsmässa där med ett 30-tal utställare. Göteborgspolitikerna vill att minst fem procent av markanvisningarna i framtiden ska gå till bo- och byggemenskaper. Det är bra, men långt ifrån nivåerna i vissa delstater i Tyskland. Där kan politiker lämna var femte markanvisning eller ännu mer till Baugemeinschaften eller Baugruppen. Tyskland är föremål för utblicken i detta nummer. I fokus är staden Tübingen med knappt 90 000 invånare i sydvästra Tyskland.

Tübingen är en stad i delstaten Baden-Württemberg i sydvästra Tyskland vid floden Neckar där flerbostadshus byggda med de boende själva som byggherrar dominerar fem stadsdelar. Universitetsstaden Tübingen har varit en föregångare i Tyskland och ”barnmorskat” den nya byggherremodellen. Målet för modellen har varit att återuppliva den europeiska blandstaden. Det var städer där skiftande verksamheterna blandades i kvarteren, där många olika hustyper och utformningar rymdes och gav ett allsidigt socialt liv för både de boende och småföretagarna som hade sina lokaler i kvarteren.

Det har visat sig att nutida tyska byggemenskaper är särskilt duktiga på att hitta verksamheter som kan flytta in i bottenvåningarna i deras hus. Tübingens borgmästare Cord Soehlke, som under många år arbetat med idén, är en flitigt anlitad föreläsare. Han var i Sverige för ett par år sedan och berättade om hur de lyckats engagera medborgare i stadsbyggandet och hur de första byggprojekten i området Französishes Viertel banade väg och väckte nyfikenheten för de kommande. Idag slåss byggemenskaperna om de lediga tomterna i staden.
Vad är då en byggemenskap eller byggrupp? En vanlig definition är att en grupp människor i egen regi och utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och använder en byggnad. Det handlar alltså om att de som ska bo i huset gemensamt går ihop, planerar dess utformning och är sin egen byggherre.
Erfarenheter från Tyskland visar att detta sätt att genomföra ett byggprojekt ger en höjd byggkvalitet, intressantare arkitektur, större mångfald och ett djupare engagemang i det egna boendet, vilket bidrar till en stärkt social hållbarhet.
I Sverige har en ideell förening för Byggemenskaper bildats. Den är nu inne på sitt femte år. Föreningen samlar, utvecklar och förmedlar kunskap om byggemenskaper för alla intresserade. Föreningen kan också underlätta för bildandet av byggemenskaper och genomförandet av konkreta byggnadsprojekt. En av dess företrädare är arkitekten Staffan Schartner, en man med goda kontakter bland tyska politiker och Baugemeinschaften. Förra året ledde han en studieresa för Tysk-svenska handelskammaren till just Tübingen och staden Freiburg i Rhendalen.

Hur vanligt är byggemenskaper i Tyskland?
– Det finns byggemenskaper över nästan hela Tyskland. I München som har en pressad bostadsmarknad går nu 40 procent av markanvisningarna till byggemenskaper. I Hamburg till exempel räknar man med att i år kunna nå målet att 20 procent av tomterna går till byggemenskaper. I Berlin sker det gemensamma bostadsbyggandet i större utsträckning på initiativ av till exempel arkitekter på tomter som köps på den fria marknaden

Vilket stöd från myndigheter i Tyskland får medborgarna?
– Det finns inte en motsvarighet till Sveriges centraliserade system. Bostadsbyggandet är en angelägenhet för staden och delstaten. Det är i delstaten finansiering och reglering sker. Hamburg har en särskild lagstiftning för byggemenskaper och en bolånebank som kan liknas vid SBAB. Tyskarna har sedan länge en sparkultur vilket innebär att många har egna pengar att sätta in i byggprojektet. Ofta sker finansieringen solidariskt, så att den som är rik betalar mer än den som är mindre bemedlad. Det är dessutom billigare att bygga i Tyskland. Byggemenskaper har visat sig ge lägre boendekostnader än kommersiella projekt, framför allt därför att vinst- och marknadsrisk försvinner ur kalkylen. I Tübingen är det 20 procent billigare att bo i en byggemenskap än i en motsvarande lägenhet, men då har de lagt ner mycket arbete och tid själva i bostadsbyggandet.

Har man tillräcklig byggkunskap i gemenskaperna?
– I Tyskland leds fortfarande byggprojekt av arkitekter. I Hamburg ställer man krav på att en rådgivare företräder byggruppen som byggherre. Rådgivaren som har gedigen byggkunskap och dessutom kan ha juridiskt kunnande och/eller kunskap inom sociologi, hjälper gruppen med avtal, beslutsfattande, finansiering med mera. I Tübingen resonerar stadsbyggnadskontoret att det är de byggemenskaper som ger största samhällsnyttan som i första hand får tomter vid markanvisningar. Generellt är markanvisningar små och projekttiden kort, cirka 2,5 år från idé till färdig byggnad.

Vid en försäljning, vad krävs av köparen?
– Andrahandsmarknaden för lägenheter i byggemenskaper är het. Det finns en stor efterfrågan på dessa lägenheter och därigenom blir de lite dyrare. Dessutom är finansieringsvillkoren är lite bättre (läs: lägre ränta på bostadslånen) därför att bankerna ansar projekten vara lite säkrare. Många byggemenskaper har en väntelista. Standardavtal tillämpas och grupperna reglerar hur det ska gå till när gruppen tar in nya medlemmar. Handlar det om ägarlägenheter säljs de på den vanliga andrahandsmarknaden, men är det fråga om Genossenschaften (snarast kooperativ hyresrätt) eller projekt som blir bogemenskaper kan det hända att grupperna väljer sina nya grannar.

För att kunna förverkliga byggemenskaper eller byggrupper i Sverige behöver kommunerna agera. De sitter på lösningen, menar Staffan Schartner. De måste bilda mindre fastigheter än idag. Göra detaljplanen först och därefter dela ut markanvisningar. Använda fasta priser vid marktilldelning och ha kvalitetskriterier liknande dem i Tübingen till exempel för största samhällsnytta. Svenskt exempel är Valla i Linköping. Man kan göra som i Uppsala och inte låta byggherrar köpa mark förrän de har godkända bygglov. Omforma exploateringsavtalen och kanske förfina översiktsplanerna.
Byggemenskaper skulle kunna bli en spännande inslag för stadsbyggnadskontoren runt om i landet och nya möjligheter för medborgare och mindre byggbolag att bygga hus som folk vill bo i.

Läs hela artikeln här som pdf.

Text: Helena Thorén Foto: Staffan Schartner