11 mars 2024 Gröna ytor och områden i anslutning till bostäder utgör en värdefull tillgång på många nivåer. Samtidigt är det svårt att bedöma det upplevda värdet hos de boende, vilket kan leda till att detta värde förbises i fastighetsutvecklarnas ekonomiska kalkyler. I denna artikel delar Agnieszka Zalejska-Jonsson, verksam vid KTH, med sig av insikterna från ett forskningsprojekt där de undersökte köpares intresse och betalningsvilja för bostaden i relation till variationer i det nära grönområdet.
Text: Agnieszka Zalejska – Jonsson
Ett viktigt kriterium för hållbara städer och fastigheter är att ha god grön infrastruktur. Med grön infrastruktur menas en infrastruktur som inkluderar både den naturliga miljön och de konstruktioner som tillhandahåller rent vatten, bevarar ekosystemets värde och funktioner, samt erbjuda en mängd olika fördelar för människor och vilda djur. På den lokala nivån kan grön infrastruktur inkluderas i form av trädgårdar, gröna tak, träd och trädboxar samt system för regnvatteninsamling. Grön infrastruktur bidrar till ökande grönhet och beskrivs därför ofta som gröna ytor eller gröna områden. De gröna ytorna kan tillföras på olika sätt och i olika utsträckning, runt bostaden/ byggnaden eller i närområdet..
Det finns utmaningar i att kvantifiera värdet av att investera i gröna områden. De vanligaste metoderna inkluderar kostnads-nyttoanalys (CBA), olika kombinationer av livscykelanalys (LCA) och livscykelkostnadsberäkning (LCC). Utvärderingen är komplex eftersom miljökostnader och fördelar sällan inkluderas i bedömningen, medan de direkta kostnaderna hamnar hos fastighetsägare och investerare. Samtidigt delas det skapade mervärdet mellan olika intressenter i den lokala ekonomin, såsom hyresgäster och den lokala gemenskapen.
Svårigheten att utvärdera nettovärdet från gröna områden påverkar hur investeringar i grön infrastruktur prioriteras av fastighetsutvecklare. Det har framförts att grön infrastruktur är kostsamt att underhålla, och att det råder osäkerhet kring huruvida grön infrastruktur verkligen uppskattas av marknaden. Det har även ifrågasatts om grönska ökar attraktiviteten och om detta påverkar köparens vilja att investera i fastigheter med mer gröna områden.
Att kunna bedöma kunders intresse och deras vilja att betala för ”gröna” egenskaper hos fastigheter och dess omgivning är avgörande för bostadsföretagets konkurrenskraft och möjligheten att ta med sådana aspekter vid projektplaneringen.
Forskningsstudie
I ett forskningsprojekt som utfördes i samarbete mellan KTH, University Technology Sydney och Handelshögskola har vi utvecklat en experimentell metod för att mäta bostadsköpares intresse och betalningsvilja för bostaden och närliggande gröna områden. Genom att samtidigt kontrollera och variera olika faktorer kan vi särskilja effekten av just gröna områden på intresset och betalningsviljan.
För att undersöka värdet av gröna områden för en bostadsköpare har vi skapat fem gröna innergårdar i samarbete med landskapsarkitekter från Funkia. Designen utgick från ett befintligt bostadsområde som omgestaltades i enlighet med Grön Yta Faktor (GYF) och presenterades i en dynamisk virtuell verklighet (se bilden 1-5 som presenterar 5 vyer från två perspektiv).
Genom att presentera innergårdsdesignen i en dynamisk vy har vi möjliggjort visualisering och utforskning av innergården i tre dimensioner och från två olika perspektiv. Eftersom området kan upplevas aktivt från 360 grader och besökaren har möjlighet att ändra och anpassa sin synvinkel, ges en utmärkt möjlighet att uppleva gården på ett mer interaktivt sätt.
Effekter av grönområden som påverkar kunders uppfattningar av bostaden, testades genom ett experiment som var en del av en enkätundersökning. Samtliga respondenter som var intresserade av att köpa en lägenhet inom de kommande 2-5 åren uppmanades att svara på en enkät som inkluderade frågor om preferenser till bostaden, inklusive storlek, design, specifika egenskaper, läge och egenskaper i närområdet. Sedan ombads respondenterna att utforska lägenhetsbyggnaden och dess innergård i en dynamisk virtuell verklighet. Studie utfördes i Sverige 2021 och 2022, då totalt 921 respondenter lämnade sina svar.
Faktorer som påverkar bostadsköparens intresse och betalningsvilja
Det finns många faktorer som kan påverka kundens intresse och betalningsvilja och med detta viljan att betala ett pris för gröna områden i anslutning till bostaden (t.ex. för en grön innergård). I denna artikel diskuterar vi utvärderingsprocessen samt några faktorer som kan påverka hur en köpare kan resonera när hen fundera att köpa en bostad samt hur köparen kan ta hänsyn till värden av närliggande gröna områden i denna utvärderingsprocess.
Preferenser och behov
Valet att köpa en bostad påverkas av flera faktorer som är kopplade till bostaden. Dessa inkluderar läge, fastighetens storlek, närhet till tjänster, affärer, skolor, sjukvård, och transportmöjligheter. Faktorer som är kopplat till själva lägenheten, som öppen planlösning, förråd, utsikt eller stort kök påverkar också köpet av bostaden.
Valet av var man vill bo och vilken lägenhet man väljer kan också påverkas av personliga preferenser till ett specifikt område t.ex. hur nära köparen vill vara till sin familj och vänner.
Vår studie visar att en stor majoritet av respondenterna vill bo centralt eller precis i utkanten av centrum. Majoriteten vill ha tillgång till parkering i närheten samt enkelt kunna ha snabb tillgång till lokaltrafik. För var tredje person är det mycket viktigt att bo i närheten av gröna områden som skog, ängar eller park.
Vi har funnit att området, dvs. val av kommun samt läge inom kommunen, har den största betydelsen för vad man är beredd att betala för en lägenhet. Ju högre prisnivåer som råder i den kommun där en potentiell köpare letar efter en lägenhet vid tidpunkten för sökandet, desto större blir deras betalningsvilja.
Upplevelse av de gröna områdena
Tillgänglighet och närhet till gröna områden kan upplevas ha både positiva och negativa effekter samtidigt. Träd kan exempelvis locka till sig fåglar och vara uppskattade för detta, men kan även resultera till smutsiga gator på grund av fågelspillning. Träd ger skugga men kan också skymma ljuset in i bostaden. Trädkronor kan ses som estetiskt tilltalande och värdefulla ur miljösynpunkt då de reducerar föroreningar, men lövfällning kan samtidigt vara störande och minska trygghetskänslan. Träd och buskar kan även påverka upplevelsen av säkerhet.
Storleken på och avståndet till gröna områden spelar en avgörande roll i hur individer värderar, upplever nytta och bedömer dem i kostnads-nyttoanalyser. Flera studier har visat att människor är beredda att betala extra för att utöka grönområden och för att minska avståndet mellan deras bostäder och gröna stadsmiljöer. Det har även påvisats en tydlig koppling mellan mentalt välbefinnande och närheten till gröna områden; ju kortare avstånd till gröna stadsmiljöer desto högre livsnöjdhet.
Grönhetsnivå
Kvaliteten på gröna områden kan ofta bedömas utifrån dess ålder, äldre anläggningar har t.ex. en mer mogen vegetation som kan uppfattas som grönare och estetiskt mer tilltalande. Mognaden hos dessa gröna områden har en betydande och positiv inverkan på betalningsviljan. Internationella studier har visat att en högre grad av grönska, exempelvis från små till stora träd eller från inget gräs till gräsbevuxna ytor, leder till ett ökat pris. Andra faktorer som kan tas med i bedömningen är storlek på gröna områden, landskapskvalitet, upplevd grönhet/mättnad, gatans attraktivitet, estetiska aspekter, skuggning och möjligheter till vila.
Vår studie visade att uppskattning av bostad ökar beroende på upplevelse av innegård grönhetsnivån samt sociala platser. Få personer visar missnöje med gröna innegårdar och ju högre grönhetsnivån är desto färre antal missnöjda. Resultaten visar att ju grönare innegård desto mer attraktivt bostadsområde. Attraktiviteten av fastigheten har i sin tur stor verkan på intresse för att köpa en lägenhet i denna fastighet.
Stress vid köpsituation
En viktig faktor som påverkar det slutliga priset är stress. Köparen kan uppleva stress när det finns flera personer som tycker området är attraktivt och vill köpa en lägenhet just där. Tidigare studier visar att ju fler personer som bjuder på en lägenhet desto högre pris.
Stress kan också upplevas på grund av brådska att köpa lägenhet. Vår studie visar att ju mer brådskande potentiella köpare som letar efter en lägenhet har, desto större blir deras intresse för en lägenhet som är till salu. Detta beror på deras rädsla för att missa möjligheten att skaffa sig en lägenhet i tid.
Gröna områden ökar intresse hos bostadsköpare
De främsta drivkrafterna bakom betalningsviljan är köparens upplevda kostnader och nyttorna av att äga en bostad, i förhållande till individens behov eller önskemål avseende bostaden, samt ekonomiska möjligheter och begränsningar. Resultaten från vår studie visar att gröna områden värderas positivt.
Ju grönare närområde till bostadsfastigheten (innergård) är, desto mer attraktivt uppfattas gården och desto större blir intresset från potentiella köpare att skaffa en lägenhet i bostadsfastigheten. Ju fler personer som är intresserade av en lägenhet till salu och ju mer intresserade de är, desto fler bud kommer att komma in, vilket leder till ett högre pris som betalas för lägenheten.
Det ökade intresset för att köpa ökar därmed chansen att få maximal avkastning på investeringen. Ökande grönhetsnivån är samtidigt ett sätt att öka livskvaliteten och med detta värde för dem som redan bor i bostadsfastigheten.
Läs artikeln som pdf här:
Agnieszka Zalejska – Jonsson, Docent
KTH, Inst. för Fastigheter och byggande
Projektet finansernas av Familjen Kamprads stiftelse, project number 20180145
