Missnöjd med ett besiktningsutlåtande?

7 juni 2022  Systemet med besiktningar enligt AB 04 och ABT 06 har en central roll i entreprenader. Det främsta syftet med alla besiktningar är att konstatera om entreprenaden eller del därav är kontraktsenligt fullgjord. Ett besiktningsutlåtande har stor betydelse som bevismedel för entreprenadens skick och utgör ofta underlag vid förhandlingar mellan parterna om förekomsten av fel. Det är därför viktigt att en part som inte är nöjd med ett besiktningsutlåtande har möjlighet att få detta omprövat.

När en överbesiktning kan begäras och vad den innebär
Såväl beställaren som entreprenören har rätt att skriftligen påkalla överbesiktning av varje form av besiktning inom tre veckor från det att denne tagit del av besiktningsutlåtandet enligt kap. 7 § 6 AB 04/ABT 06. Det är vanligast att överbesiktning av slutbesiktningar begärs i två typsituationer. Den första är när entreprenaden inte godkänts och entreprenören inte accepterar den bedömning av fel som besiktningsmannen gjort. Den andra är när entreprenaden godkänts, men där besiktningsmannen antecknat anmärkningar om fel som entreprenören eller beställaren inte accepterar. Genom överbesiktning prövas de frågor som har föranlett denna, till exempel frågan om entreprenadens godkännande, förekomst av fel och ansvaret för fel. För att ansvarsbedömningar ska komma i fråga i en överbesiktning måste antingen entreprenören eller beställaren dock begära det.  

Hur en överbesiktning går till i praktiken
Överbesiktning verkställs av en person som parterna gemensamt utser eller av en överbesiktningsnämnd enligt kap. 7 § 8 AB 04/ABT 06. En överbesiktningsnämnd består av tre personer där entreprenören och beställaren utser varsin person. Dessa två personer utser sedan den tredje personen som ska vara ordförande. Det finns inga regler i AB 04/ABT 06 om hur en överbesiktning ska gå till. Personen, vanligtvis en besiktningsman, eller överbesiktningsnämnden bestämmer istället själv hur överbesiktningen ska gå till. Det bör dock förutsättas att parterna får lämna synpunkter på handläggningsordningen och i vissa delar komma överens om hur de vill att överbesiktningen ska gå till. Vid behov kan även en besiktning genomföras på den plats som det ursprungliga besiktningsutlåtandet avser.

Överbesiktningsförfarandet har likheter med hur skiljeförfaranden handläggs och parternas synpunkter bör tillgodoses så länge det inte strider mot tvingande lagstiftning eller rättssäkerheten. Parterna bör exempelvis få möjlighet att enas om vilken bevisning som ska kunna åberopas och på vilket sätt den bevisningen ska läggas fram. Handläggningen bör dock vara förutsebar för parterna och den innefattar vanligtvis en kortare skriftväxling mellan parterna som avslutas med ett muntligt sammanträde. Överbesiktningsförfarandet handläggs således under en kort tidsperiod.

Vid överbesiktningen beslutas, med hänsyn till utgången, vem av parterna som ska betala kostnaden för överbesiktningen enligt kap. 7 § 15 AB 04/ABT 06. Det ska noteras att frågan om ersättning för parternas egna kostnader i samband med överbesiktningen inte regleras i AB 04/ABT 06 och bör inte heller tas upp i utlåtandet. Det innebär att parterna får betala sina egna kostnader i samband med överbesiktningen oavsett vad resultatet blir.

Vad en överbesiktning kan ge för resultat
Överbesiktningen avslutas genom att ett utlåtande upprättas och tillsänds parterna. Utlåtandet ersätter det ursprungliga besiktningsutlåtandet eller del av det som överbesiktigats, men är dock inte till någon del bindande för parterna. En part som är missnöjd med utlåtandet kan alltid begära att det ska prövas av skiljenämnd eller allmän domstol i enlighet med villkoren om tvistelösning i kap. 9 eller 10 i AB 04/ABT 06.

Nackdelar med en överbesiktning enligt reglerna i AB 04/ABT 06
Med hänsyn till att ett utlåtande från en överbesiktning inte är bindande för parterna utan kan överlämnas till prövning av skiljenämnd eller allmän domstol kan detta medföra en lång väntan på ett avgörande och höga kostnader för parterna. Särskilt i det fallet att ett överbesiktningsförfarande fortsätter i allmän domstol där möjlighet finns att överklaga till hovrätt och i sällsynta fall till Högsta domstolen. Att ett överbesiktningsförfarande drar ut på tiden kan också medföra att vissa rättsliga förhållanden under en period blir oklara. Ett exempel kan vara att frågan om när ett avlämnande av entreprenaden skett inte blir utredd förrän överbesiktningen är avslutad.

Ett annan nackdel kan vara att ett utlåtande från en överbesiktning resulterar i att en tidigare godkänd slutbesiktning inte längre är godkänd. Ett sådant resultat av en överbesiktning medför flera viktiga konsekvenser för både beställaren och entreprenören. Några sådana konsekvenser är att entreprenören fortfarande har rätt och skyldighet att utföra ÄTA-arbeten, att ansvars- och garantitidens början skjuts upp och att preskriptionstiden för viten, skadestånd och fordringar ändras. Särskilt problematiskt blir det om ett sådant resultat blir bindande först efter lång tid.  

Alternativa lösningar till en överbesiktning enligt reglerna i AB 04/ABT 06
Det är naturligtvis viktigt att en part ska kunna få en förnyad prövning av ett besiktningsutlåtande som parten anser är felaktigt. Däremot bör det anses ligga i båda parternas intressen att väntetiden på ett avgörande blir så kort som möjlig med tanke på de svårigheter som uppstår att överblicka rättsföljderna under den tid som förfarandet pågår. Eftersom avtalsfrihet råder i entreprenader finns det en möjlighet för parterna att avtala om att en överbesiktning ska vara ett slutligt förfarande som inte får överklagas. Utan en sådan överenskommelse kan nyttan av en överbesiktning ifrågasättas om inte parterna endast är ute efter ett vägledande utlåtande.

Eftersom ett överbesiktningsförfarande medför höga kostnader för båda parterna oavsett resultat kan det vara ett bättre alternativ att först begära ett korrigerat ställningstagande av besiktningsmannen. Om det finns goda grunder att ifrågasätta besiktningsmannens ställningstagande kan detta vara möjligt, men det borde i dessa fall endast handla om mindre felaktigheter eller uppenbara felskrivningar. Om besiktningsmannen anser att argumenten är riktiga kan denne, efter att ha informerat den andra parten, avge ett korrigerat utlåtande. Alternativt kan tänkas att parterna själva kommer överens om en annan innebörd än den som besiktningsmannen antecknat i utlåtandet. Om parterna vill kan en sådan överenskommelse också innebära att den ena parten ska betala en ekonomisk kompensation till den andra parten.

Om inget av ovan är möjligt återstår tvistelösning enligt kap. 9 eller 10 AB 04/ABT 06 där det till skillnad från överbesiktning inte finns någon tidsgräns för att begära en prövning. Förenklad tvistelösning i kap. 10 är ett snabbare och mindre kostsamt förfarande än i tvistelösning enligt kap. 9. Beslutet efter en prövning enligt kap. 10 är bindande för parterna under förutsättning att de inte kommer överens om annat eller att en part gör en missnöjesanmälan och därefter överlämnar frågan till prövning enligt kap. 9. Det enda sättet för oeniga parter att direkt avgöra en fråga slutligt är tvistelösning med skiljedom enligt kap. 9. En sådan skiljedom kan inte överklagas, men förfarandet medför betydande kostnader för den part som förlorar målet.

Välj överprövningssätt utifrån hur den specifika situationen ser ut
Som utgångspunkt bör tvist undvikas om värdet av det tvistiga inte står i proportion till kostnaden för tvisten. I detta avseende har förhandlingsformen en avgörande betydelse och parterna bör därför noga överväga vilken överprövningsmöjlighet som är den lämpligaste om inte en överenskommelse mellan parterna kan nås.

Är du beställare eller entreprenör som berörs av ovan och har frågor kring detta? Hör gärna av dig till vårt team inom entreprenad så hjälper vi dig.

Här skriver juristerna på Foyen Advokatfirma om ett aktuellt ämne i varje nummer. Som SBR-medlem har du möjlighet att kostnadsfritt ställa frågor till juristerna på Foyen Advokatfirma via telefon 08 – 506 184 00.