24 september 2024 Lagstiftning som definierar och reglerar 3D fastigheter är relativ ny i Sverige. Ett beslut togs i riksdagen i maj 2003, lagen trädde i kraft 1 januari 2004. Ägarlägenheter är en utveckling av 3D fastigheteter och utgör basen i lagen om ägarlägenhetervilken trädde i kraft 1 maj 2009.
Det var Barbro Hjulstad som initierade lagstiftningen för drygt 20 år sedan i sin doktorsavhandling. Hon hade studerat hur 3D lagstiftningen såg ut i andra länder och föll för hur Australien hade löst sin 3D lagstiftning. Hon medverkade sedan som chef för fastighetsbildningen på Lantmäteriverket och tog fram ett lagförslag för Sverige.
Intresset växer
– Det tar tid innan etablissemanget vänjer sig och det har varit trögt i starten, berättar Åke Persson som varit lantmätare i 40 år i Göteborg och chef för myndigheten i ca 15 år och därefter fortsatt som lantmäterikonsult och då bland annat hållit föredrag om 3D i den svenska lagstiftningen. Lantmäteriet hade då en mycket optimistisk marknadschef som trodde på 200 etablerade 3D fastigheter första året, det blev 20. Inledningsvis har intresset varit störst i Stockholm och Göteborg. Vid årsskiftet 2023/2024 fanns det cirka 1 400 3D- fastigheter och 3D-utrymmen och intresset för bildande av både 3D fastigheter och ägarlägenheter ökar nu kontinuerligt.
Det är framför allt i kommuncentrala delar med centrumhandel i bottenvåningen och med bostäder ovanpå där intresset finns. Många gånger kan en byggherre vara intresserad av att behålla bottenvåningen för affärsverksamhet och sälja av bostadsvåningarna, antingen som bostadsrätter eller ägarlägenheter då dessa innehavare sällan är intresserade av att äga affärslokaler.
– Finansieringen är en viktig del. Vid skapandet av nya detaljplaner tittar fastighetsägaren på; hur kommer jag att äga? Hur många delar vill jag ha? Är det någon som vill äga butiksdelen alternativt kontorsdelen? Dessa frågor ser man alltmer på. Det är frågor som också är mycket viktiga när man gör detaljplaner, då alla ändamålsbegreppen måste finnas med från början. 3D fastigheter har strängare krav än 2D fastigheter som innebär att man måste tillförsäkra de rättigheter som behövs och redan i planeringsstadiet ta fram minutiöst detaljerade arkitektritningar med skyldigheten att samråda med bygglovshandläggare, säger Åke Persson. Samma sak gäller för att i ett tidigt skede få fram redovisning av samtliga delar i fastigheten, hur de ska finansieras och vem som ska äga vad och vem som har rättigheter och skyldigheter i de olika delarna.
3D måste hänga ihop
3D avgränsar både vertikalt och horisontellt och måste hänga ihop i en sluten enhet. Exempelvis kan två separata fastigheter bilda en enhet genom en gångbro mellan fastigheterna som då också har ett funktionellt samband. Möjligheterna är stora inom 3D fastighetsbildning och har därför också stora krav på att reglerna ska vara tydliga och hålla juridiskt även när det gäller de tekniska rättigheterna. Det handlar om ledningar, rör för vatten och avlopp, schakt, kommunikation både i det lilla perspektivet som det stora med trappor och hissar. Servitut är något som inte är ovanligt i villakvarter, samma sak gäller här. Centralhuset i Göteborg är ett intressant objekt som består av ett spårområde under mark, som bygger på ett servitut för SJ. Ovanpå finns både hotell, konferensdel, restaurang och kontor samt butiker under själva hotellbyggnaden. Samtliga är bildade som en 3D fastighet som också är sammanhållen, ett viktigt krav, och med de olika ägarna som också är ett krav att alla dessa finns med från början i detaljplanen.
Tydligheten är grunden
– I en 3D fastighet är det oerhört viktigt att veta; vad är mina skyldigheter och rättigheter och var finns de gemensamma åtaganden och hur man formulerar och preciserar allt juridiskt, säger Åke Persson. Det svåra är inte var 3D gränsen går i fastigheten, det svåra är rättigheterna för de tekniska installationerna. Växjö är ett intressant exempel med komplexet ICON i anslutning till Värendsvallen. ICON är uppdelad i fem 3D fastigheter, fyra för bostäder och en för kontor och skola och 30 stycken gemensamhetsanläggningar samt med cirka 60 servitut. Under detta inryms en mängd p-platser också genom servitut. Dessutom hänger 16-19 kontor ut över själva torgytan. Det är en mycket komplex 3D bildning. En fastighet på Torsplan i Stockholm är ett annat intressant exempel som har 24 gemensamhetsanläggningar med 15 servitut.
Det är nya byggnader som man kan dela upp mellan olika typer av fastigheter med skilda ändamål. En praxis som man har skapat är att gränsdragningen i en fastighet går i sidled mitt i ytterväggen/fasaden och på höjden i bjälklaget samt längst ner i bottenplattan. Att följa brandcellsindelningen är utgångspunkten. I de fria utrymmena kan man ha brandskydd genom sprinkler på bägge sidor om 3D gränsen.
– Lantmätare måste vara strukturerade och tydliggöra sina beslut och leverera ritningar på detaljnivå. För att klargöra och få förståelse använder jag på mina ritningar markeringar i olika färger, för att exempelvis markera värmesystemet, VVS anläggningens rördragning, med värme sekundär VS, tappvarmvatten VV och tappvarmvattencirkulation VVC och att tydliggöra in- och utgångarna samt gränsen mellan enskilda och gemensamma ledningar, berättar Åke Persson.
Ägarlägenheter knackar på dörren
Från att ha haft en trög start har det till dags dato bildats drygt 4 300 ägarlägenhetsfastigheter, ÄLF, i Sverige. En av de stora aktörerna på marknaden är JM som nu har riktat in sig på 100 ägarlägenheter i ett komplex i Stockholm. Även byggföretaget Byggmästarn i Skåne har fokuserat på ägarlägenheter och har precis färdigställt ett projekt i Rydebäck söder om Helsingborg med 46 ÄLF.
Skanska är en annan stor aktör på marknaden för ägarlägenheter och den största aktören i Stockholm samt håller nu på att etablera sig i Göteborg och i Malmö med 45 ÄLF. Karlatornet i Göteborg har, förutom ett antal 3D-fastigheter för bostadsrätter, även 22 ÄLF varav fyra högst upp i tornet.
– Koncentrationen av ÄLF ligger i Stockholms län med cirka hälften av alla ÄLF i Sverige. Intresset är även stort i Uppsala och Västmanlands län samt i Västra Götaland och Skåne län. Märkligt nog saknar Blekinge, Gotland och Dalarna ännu ÄLF.
– Det blir dock alltmer populärt med ägarlägenheter då man gärna vill äga sin bostad, säger Åke Persson. Från början var kravet att det skulle finnas minst fem ägarlägenheter i en fastighet men det har nu ändrats till ett krav på tre lägenheter, att jämföra med samma krav som för bostadsrätter. Lagen är primärt skriven för nyproduktion av lägenheter men ägarlägenheter kan också förekomma inom ombyggda industri- och kontorsbyggnader. En förutsättning är dock att byggnaden inte tagits i anspråk för bostäder de senaste åtta åren före lantmäteribeslutet. Lagen ger ingen möjlighet att bilda ägarlägenheter i det befintliga bostadsbeståndet. En utredning har lagts fram men inte lett till någon lagändring.
För att få bilda fastigheter för ägarlägenheter är kravet att samtidigt bilda en samfällighetsförening, som då ska sköta de gemensamma funktionerna i fastigheten. Man kan även ta upp lån och då är här räntekostnaderna avdragsgilla, så är inte fallet vid bostadsrätter. Detta kan betyda en hel del beroende på hur lånen ligger och är viktigt speciellt nu med det ränteläge som vi har i dag. Ägarlägenheter kommer att bli allt vanligare när man nu ser ett antal projekt sjösatta och detta sprids mellan byggherrarna.
En finess med ägarbildning är; om ett byggföretag äger de ursprungliga fastigheterna och när man styckar av och säljer på ett traditionellt sätt genom lagfarter som en vanlig fastighet och då får vissa lägenheter över som inte säljs, kunna behålla dessa och istället hyra ut dem. Vissa byggföretag vill gärna ha en blandning mellan ägande och uthyrning. Ett sådant exempel finns på Öckerö i Göteborgs skärgård.
– Det är många som undrar vad det är för skillnad på ägarlägenheter och bostadsrätter och jag brukar säga att ägarlägenheter är som radhus på höjden, säger Åke Persson. När det gäller förvärv av ägarlägenheter blir det en direkt äganderätt, en bostadsrätt innebär ett indirekt ägande. Det är den stora skillnaden. Man kan sammanfatta finansiering och pantsättning att det är förmånligare att låta ägarföreningen att ta lån jämfört med bostadsrätter men det är dyrare att spara, säger Åke Persson .
Marie Louise Aaröe
Frilansjournalist
